Grondbeleid

Het resultaat van de grondexploitaties wordt berekend op contante waarde. Dit houdt in dat het toekomstige eindsaldo van een project (het resultaat van alle kosten en opbrengsten, rente- en prijseffecten, uitgezet in tijd) wordt verdisconteerd tot de waarde per 1 januari van het peiljaar. Het peiljaar dat in de jaarrekening 2019 wordt gehanteerd is 1 januari 2020. In het bepalen van de contante waarde wordt rekening gehouden met 2% kosten- en opbrengstenstijging en een rentelast van 1,15%. Conform de BBV-vereisten wordt een discontovoet van 2% gehanteerd.

In de grondexploitaties wordt een inschatting gemaakt van alle kosten in het bouw- en woonrijpmaken van de verschillende locaties, inclusief kosten van ambtelijke inzet, ten opzichte van de toekomstige uitgifteprijzen voor het gewenste bouwprogramma.

De totale boekwaarde (geïnvesteerd vermogen) van de grondexploitaties bedraagt per 1 januari 2020 in totaal € 38,9 miljoen. Dit is € 3,1 miljoen lager dan de boekwaarde per 1 januari 2019 à € 42,0 miljoen. Dit komt doordat de opbrengsten, voornamelijk uit grondverkopen, in 2019 met € 10,1 miljoen fors hoger lagen dan de investeringen, van in totaal € 7,0 miljoen die in het bouw- en woonrijpmaken zijn gedaan.

Het totaal van alle grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) heeft een resultaat van € 5,6 miljoen negatief op eindwaarde. Hierin zijn alle kosten en opbrengsten, inclusief rente- en prijseffecten doorgerekend tot het einde van de looptijd van een plan. Om de eindwaarden op verschillende momenten in tijd met elkaar te kunnen vergelijken worden de eindwaarden met 2% verdisconteerd tot de peildatum. Dit geeft per 1 januari 2020 een verwacht resultaat van € 4,1 miljoen negatief op contante waarde.

BBV-boekhoudregels schrijven voor dat voor complexen met een negatief verwacht eindresultaat een voorziening moet worden getroffen ter grootte van het verwachte verlies. Voor complexen met een positief verwacht resultaat moet op basis van de percentage-of-completion-methode tussentijds winst worden genomen. De baten uit winstneming en lasten uit het treffen van een voorziening worden verrekend in de algemene reserve van de gemeente.

Toelichting mutaties

Ten opzichte van de jaarrekening 2018 is het verwachte resultaat op contante waarde met € 1,6 miljoen afgenomen. Dit is het saldo van alle positieve en negatieve mutaties in de grondexploitaties.

De bijstellingen betreffen onder meer het verlagen van het rentepercentage waarmee in de grondexploitaties rekening wordt gehouden en waarop ook daadwerkelijk wordt afgerekend, van 1,82% naar 1,15%. Dit levert een besparing op van € 1,7 miljoen.

Binnen het complex De Elementen:

• In de grondexploitatie Haven Veerweg is een nadeel van € 3,0 miljoen ontstaan vanwege de civieltechnische constructies die moeten worden aangebracht teneinde een stabiele en voor woningbouw geschikte ondergrond te krijgen, grenzend aan het water van de haven. Dit wordt gecompenseerd door een voordeel in De Haven van € 0,7 miljoen, als gevolg van een verschuiving van de kosten naar Haven Veerweg. De civiele werken in de twee havendeelplannen blijven echter complex van aard en zijn vanwege de aard en omvang risicovol.
• In Het Land is een voordeel op de kosten van het woonrijpmaken van het gebied verwacht. Per saldo betekent dit een verbetering van dit deelplan van € 0,3 miljoen.
• In de Dijk is een nadeel van € 2,3 miljoen verwerkt als gevolg  van een lagere verwachte bijdrage van ontwikkelaars aan de saneringskosten van de dijkzone als gevolg van het kleinere aantal woningen dat naar verwachting in De Dijk 2 zal worden gerealiseerd (625 ten opzichte van 750) en een risicobeperkende maatregel vanwege de toekomstige te ontvangen grondopbrengsten.

In het complex Kreken van Nibbeland wordt als gevolg van een geoptimaliseerde verkaveling een extra grondopbrengst van € 0,3 miljoen verwacht. Verder loopt de ontwikkeling van Kreken van Nibbeland volgens verwachting en zijn er geen wijzigingen in het plan doorgevoerd.

In Heer&Meester is in 2019 een aangepaste verkaveling vastgesteld. Deze verkaveling had een negatief effect op het resultaat van het complex van € 0,3 miljoen, waarvoor een voorziening werd getroffen. Als gevolg van de renteverlaging naar 1,15% stijgt het resultaat echter tot € 0,02 miljoen positief, waardoor de tussentijds getroffen voorziening, als een deel van de eerder getroffen voorziening weer vrij konden vallen.