Jaarstukken 2019

Paragrafen

Grondbeleid

Reserves in relatie tot de risico’s

Gelet op de omvang van de investeringen en de vaak lange looptijd van veel projecten loopt de gemeente risico’s. Risico’s kunnen leiden tot financiële schade, waardoor de beoogde doelstellingen van de gemeente geheel of gedeeltelijk teniet kunnen worden gedaan. Jaarlijks worden de risico’s herzien in het kader van de herziene Nota Grondexploitaties.

Wanneer sprake is van geprognosticeerde verliezen geldt dat hiervoor een voorziening moet worden gevormd op het moment dat deze voorzienbaar en onafwendbaar zijn. Een dergelijke voorziening is niet statisch en zal jaarlijks, dan wel bij planaanpassing, om herziening vragen. De getroffen voorziening moet gelijk zijn aan het negatieve verwachte resultaat op contante waarde van de grondexploitatie van het betreffende complex.

Twee complexen hebben een negatief verwacht resultaat op contante waarde, waarvoor een verliesvoorziening is getroffen. Het resultaat van het complex Heer&Meester valt per 1 januari 2020 € 23.000 positiever uit ten opzichte van 1 januari 2019. Gedurende het boekjaar 2019 werd nog rekening gehouden met een aanvullend verlies van € 253.000. De reeds getroffen verliesvoorziening van dit complex kan derhalve op basis van de voorschriften met € 23.000 worden verlaagd en de getroffen voorziening in 2019 kan worden toegevoegd aan het jaarrekeningresultaat. Het complex Elementen is nadelig gemuteerd, waardoor het resultaat van het plan verslechterd. Hiervoor is een aanvullende voorziening van € 2.059.000 benodigd. In totaal is per 1 januari 2020 een totale voorziening van € 8,7 miljoen getroffen voor deze twee complexen.

Geboekte voorziening per 31-12-2018

6.695.000

Voorziening complex Heer&Meester

-23.000

Voorziening complex Elementen

2.059.000

Geboekte voorziening per 31-12-2019

8.731.000

De belangrijkste risico’s die zich voor de gemeentelijke grondexploitaties kunnen voordoen betreffen dalende grondprijzen, of het langer uitblijven van grondprijsstijgingen. Deze zijn afhankelijk van veel (externe) factoren, waar de gemeente beperkte sturingsmogelijkheden op heeft. Jaarlijks worden de grondexploitaties zo goed mogelijk afgestemd op de marktsituatie, waardoor deze externe risico’s zoveel mogelijk worden beperkt.

Rente
Het BBV stelt dat wanneer een gemeente niet aan projectfinanciering doet, het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen gehanteerd moet worden. Dit percentage kan dus ieder jaar iets anders uitvallen. Momenteel bedraagt dit gemiddelde 1,64%. Omdat de verwachting is dat de vermogenspositie van de gemeente in 2020 fors verbeterd als gevolg van de opbrengst van de verkoop van de Eneco-aandelen, is met de herziening van de grondexploitaties besloten om vooruitlopend hierop de rentecalculatie al met de maximale bandbreedte van 0,5% te verlagen en is de grondexploitatie op basis van 1,15% herzien.

Het BBV geeft aan dat, om fluctuaties in de resultaatbepaling van de grondexploitatiebegrotingen tegen te gaan, een bandbreedte van 0,5% gehanteerd mag worden, waarbinnen de raming in de grondexploitatie mag afwijken van het werkelijke gemiddelde. Er bestaat een kans dat de rente op langere termijn zal gaan afwijken van dit gemiddelde. Dit gaat bij stijgende rente een negatief effect op de resultaten van de grondexploitaties geven. In onderstaande tabel staat het effect van mutaties in de rentelasten van de grondexploitaties, bij een gelijkblijvende discontovoet van 2%, weergegeven:

Scenario

Effect (x 1 mln)

1

Rentelasten dalen naar 0%

+ 3,0

2

Rentelasten blijven 1,15%

0

3

Rentelasten stijgen naar 2%

-3,4

4

Rentelasten stijgen naar 3%

-7,4

5

Rentelasten stijgen naar 4%

-11,6

Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.

Grondprijzen

In de grondexploitatie wordt rekening gehouden met marktconforme prijzen en een toekomstige grondprijsstijging. Verwacht wordt dat de woningmarkt zich verder positief ontwikkelt. Wanneer het marktsentiment toch omslaat en de vastgoedprijzen gaan dalen, heeft dit gevolgen voor de grondprijzen.

In onderstaande tabel is weergegeven wat het effect op het resultaat van de grondexploitaties zal zijn, wanneer de grondprijzen met respectievelijk 5%, 10% of 15% moeten worden verlaagd.

Scenario

Effect (x 1 mln)

1

Grondprijzen dalen 5%

-2,7

2

Grondprijzen dalen 10%

-5,4

3

Grondprijzen dalen 15%

-8,3

Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.

Opbrengstenstijging
Om de ontwikkeling van de grondprijzen inzichtelijk te maken is een nadere analyse van de residuele grondprijsbenadering noodzakelijk. De grondprijs wordt hierin berekend door de bouwkosten in mindering te brengen op de VON-prijzen. De trend in deze componenten is bepalend voor de prijsfluctuaties die zich in de grondprijzen voor kunnen doen.

De Nederlandse woningmarkt heeft de crisis achter zich gelaten en groeit door. In 2019 als geheel lagen de prijzen van koopwoningen gemiddeld 6,9% procent hoger dan in 2018. Dit is wel een afzwakking t.o.v. 2018 waar de stijging 9% bedroeg. Echter was het voorgaande jaar een extreem goed jaar. Qua transacties is 2019 stabiel gebleven t.o.v. 2018. Er zijn in 2019 218.595 woningen verkocht, wat nagenoeg hetzelfde aantal is als in 2018. Momenteel is er is nog steeds sprake van schaarste op de woningmarkt en daarom is dan ook de  verwachting dat de komende jaren de woningprijzen zullen blijven stijgen, zij het wel met minder spectaculaire cijfers als voorheen. De Rabobank spreekt in hun jaarlijkse verwachting over een stijging van woningprijzen van 5,5% in 2020, de ING over 4,5% en de ABN AMRO over 4%. Wel blijven de grootbanken waarschuwen voor de krapte op de woningmarkt en dat de overheid hierdoor bijvoorbeeld prijsdempende maatregelen kan gaan nemen. Bovendien waarschuwen ze dat een snellere afzwakkende economie dan voorzien een negatieve invloed kan gaan hebben op de woningmarktprijzen.

Voor wat betreft de ontwikkeling van de bouwkosten wordt uitgegaan dat deze stijgen met inflatie. De Nederlandse inflatie is volgens de rekenmethodiek van het CBS in 2019 gemiddeld uitgekomen op 2,63%. Dit percentage lag ruim boven het gemiddelde binnen Europa (1,20%). Dit heeft te maken met prijsopdrijvende belastingmaatregelen van de overheid (Btw-verhogingen) die in 2019 zijn ingegaan. Dit is een eenmalig effect en daarom eigenlijk niet representatief voor de lange termijn. De verwachting voor 2020 ligt in Nederland op 1,4%. Daarbij dient dan wel weer opgemerkt te worden dat wat betreft de bouwkosten de prijzen in de bouwsector de laatste jaren sterker stegen dan het algemene inflatiepercentage.

Wanneer er vanuit gegaan wordt dat de VON-prijzen in 2020 inderdaad stijgen met minimaal 4%, en verondersteld wordt dat de inflatie inderdaad blijft hangen rond de 2% (hoger dan verwachting 2020, maar wel doelstelling van de ECB), dan zullen de grondprijzen, rekening houdend met een 25% grondquote, 10% kunnen stijgen. De gemeente Nissewaard hanteert echter een gemiddelde grondprijsstijging van 2% per jaar. Met dit percentage is een stijging tot 4,65% in de bouwkosten afgedekt bij een VON-prijsstijging van 4% in bovenstaand rekenvoorbeeld. Of een daling van de VON-prijsstijging van naar 2% bij een bouwkostenstijging van 2% in bovenstaand rekenvoorbeeld.

In onderstaande tabel staan de effecten van een mutatie in de langjarige grondprijsstijging weergegeven:

Scenario

Effect (x 1 mln)

1

Opbrengstenstijging gehele looptijd 3%

+1,8

2

Opbrengstenstijging gehele looptijd 2%

0

3

Opbrengstenstijging gehele looptijd 1%

-1,8

4

Opbrengstenstijging gehele looptijd 0%

-3,5

Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.

Kostenstijging
De gemeente hanteert in de grondexploitaties een kostenstijging van 2% per jaar, wat aansluit bij de langjarige inflatie-doelstellingen van de ECB. Een afwijking heeft het volgende effect op de resultaten van de grondexploitatie.

Scenario

Effect (x 1 mln)

1

Kostprijsstijging 0%

+1,3

2

Kostprijsstijging 1%

+0,7

3

Kostprijsstijging 2%

0

4

Kostprijsstijging 3%

-0,7

5

Kostprijsstijging 4%

-1,4

Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.

Deze pagina is gebouwd op 07/14/2020 13:02:46 met de export van 07/14/2020 12:58:50