Activa - toelichting op de balans

De gemeente streeft met de grondexploitaties naar de ontwikkeling van een aantrekkelijke woningbouwprogramma, dat aansluit bij de vraag vanuit de markt en recht doet aan het door de gemeente gewenste ambitieniveau. Dit ambitieniveau bestaat in veel gevallen uit het toevoegen van woonmilieus die in de gemeente momenteel in beperkte mate worden aangeboden. Het nastreven van een zeker ambitieniveau draagt risico’s in zich, omdat prijsstelling en afzetbaarheid van de gemeentelijke gronden sterk afhankelijk zijn van de vraag vanuit de markt. Wanneer het ambitieniveau onvoldoende aansluit op de marktvraag bestaat het risico dat de begrootte grondprijzen en geplande afzetsnelheid van de woningen niet wordt behaald, waardoor er een financieel (rente-) nadeel in de grondexploitaties ontstaat.

De gemeente neemt winst in projecten met een positief verwacht resultaat op basis van de percentage-of-completion-methode. Hierin wordt de voortgang van een project gerelateerd aan de realisatie van kosten en opbrengsten ten opzichte van de totale raming.

Per 31-12-2018 was reeds € 2,2 miljoen aan winst uit de complexen genomen. Hierin was € 93.000 genomen winst van het complex Heenvliet opgenomen. In 2019 is dit complex afgesloten, waardoor het saldo van de gerealiseerde winst en de resterende voordelige boekwaarde naar het jaarrekeningresultaat is geboekt. Hierdoor daalt op de balans de geboekte winstneming met € 93.000. In 2019 is middels een raadsbesluit een nieuwe grondexploitatie voor Nico de Regtplein geopend. De complexen Nico de Regtplein en Kreken van Nibbeland hebben allebei een positief saldo op eindwaarde en komen dus voor winstneming in aanmerking. Uit de percentage-of-completion-berekening volgt dat in het complex Nico de Regtplein nog geen winst kan worden genomen, omdat de realisatie van dat plan nog aan moet vangen. Uit de berekening voor het complex Kreken van Nibbeland volgt dat € 554.000 aan winst worden genomen. Hiermee komt de totale winstneming uit deze twee complexen uit op € 2,7 miljoen.

Wanneer sprake is van geprognosticeerde verliezen geldt dat hiervoor een voorziening moet worden gevormd op het moment dat deze voorzienbaar en onafwendbaar zijn. De getroffen voorziening moet gelijk zijn aan het negatieve verwachte resultaat op contante waarde van de grondexploitatie van het betreffende complex.

Twee complexen hebben een negatief verwacht resultaat op contante waarde, waarvoor een verliesvoorziening is getroffen. Het resultaat van het complex Heer&Meester valt per 1 januari 2020 € 23.000 positiever uit ten opzichte van 1 januari 2019. Gedurende het boekjaar 2019 werd nog rekening gehouden met een aanvullend verlies van € 253.000. De reeds getroffen verliesvoorziening van dit complex kan derhalve op basis van de voorschriften met € 23.000 worden verlaagd en de getroffen voorziening in 2019 kan worden toegevoegd aan het jaarrekeningresultaat. Het complex Elementen is nadelig gemuteerd, waardoor het resultaat van het plan verslechterd. Hiervoor is een aanvullende voorziening van € 2,1 miljoen benodigd. In totaal is per 1 januari 2020 een totale voorziening van € 8,7 miljoen getroffen voor deze twee complexen.

De boekwaarde van de gronden in exploitatie zal in de toekomst terugverdiend moeten worden. Deze boekwaarde bedraagt, rekening houdend met de getroffen verliesvoorzieningen en de genomen winst per 31-12-2019 € 32,8 miljoen. Nominaal gemeten verwacht de gemeente over de gehele looptijd van de grondexploitaties nog € 36 miljoen aan kosten te maken en € 70,3 miljoen aan opbrengsten te realiseren. Een risico voor de gemeente is dat de boekwaarde meer toeneemt waarmee nu in de lopende grondexploitaties rekening is gehouden. In het geval van plannen met een negatief resultaat, zal dan een extra voorziening getroffen dienen te worden. De gemeente onderkent dat er risico gelopen wordt op de onder “b. 1. Gronden in exploitatie” genoemde onderdelen “Plankosten en kosten bouwrijp maken”, “Grondverkopen” en “Rentebijschrijvingen”.

Op het onderdeel “Plankosten en kosten bouwrijp maken” en “Rentebijschrijvingen” wordt risico gelopen in de grondexploitatie van De Haven, aangezien hier geen rekening gehouden is met een post onvoorzien. Eventuele kostenoverschrijdingen zal de boekwaarde van dit onderdeel hoger laten uitkomen dan is voorzien, wat tevens als gevolg heeft dat de rentelasten zullen stijgen. Het ingeschatte nominale risico op dit onderdeel bedraagt € 1 miljoen.

Op het onderdeel “Grondverkopen” en “Rentebijschrijvingen” wordt op het gebied van de geraamde grondprijzen en de ingerekende grondprijsstijging van 2% per jaar, risico gelopen in alle grondexploitatiecomplexen waar nog geen definitieve prijsafspraken met marktpartijen zijn gemaakt. Indien de bouwkosten harder stijgen dan de V.O.N.-prijzen of wanneer er een nieuwe dip optreedt in de woningmarkt, is de kans groot dat de boekwaarde van dit onderdeel lager uit zal komen dan is voorzien. Bovendien loopt de gemeente in de grondexploitaties Heer&Meester, De Dijk en De Haven het risico dat de grondverkopen lager uit kunnen gaan vallen in het geval hier wijzigingen in het programma plaatsvinden. Wel heeft de gemeente bij de Dijk hier verleden jaar al enigszins op voorgesorteerd door het programma aan te passen naar 425 appartementen. Wanneer grondopbrengsten lager uitvallen dan verwacht en/of later ontvangen worden dan verwacht, heeft dit tevens als gevolg dat de rentebaten zullen dalen. Het ingeschatte nominale risico op dit onderdeel bedraagt €  10,2 miljoen.

Het resultaat van de grondexploitatie 2019 is € 1,1 miljoen negatief, dit bestaat uit de volgende posten:

De totale boekwaarde (geïnvesteerd vermogen) van de grondexploitaties bedraagt per 1 januari 2020 in totaal € 38,9 miljoen. Dit is € 3,1 miljoen lager dan de boekwaarde per 1 januari 2018 à € 42,0 miljoen. Dit komt doordat de opbrengsten, voornamelijk uit grondverkopen, in 2019 met € 10,1 miljoen fors hoger lagen dan de investeringen, van in totaal € 7,0 miljoen die in het bouw- en woonrijpmaken zijn gedaan.

Het totaal van alle grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) heeft een resultaat van € 5,6 miljoen negatief op eindwaarde. Hierin zijn alle kosten en opbrengsten, inclusief rente- en prijseffecten doorgerekend tot het einde van de looptijd van een plan. Om de eindwaarden op verschillende momenten in tijd met elkaar te kunnen vergelijken worden de eindwaarden met 2% verdisconteerd tot de peildatum. Dit geeft per 1 januari 2020 een verwacht resultaat van € 4,1 miljoen negatief op contante waarde. Dit is een verslechtering van € 1,4 miljoen ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2019 à € 2,5 miljoen.